1. Chủ nhiệm đề tài: PGS. TS Đoàn Dương Hải

2. Thành viên tham gia: ThS. Nguyễn Thị Thanh Nhàn, ThS. Đỗ Hữu Khoa, ThS.Nguyễn Đức Thành, ThS. Nguyễn Đình Hiếu.

3. Tóm tắt nội dung đề tài

Đề tài nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý bất động sản của chủ sở hữu và quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Tham khảo kinh nghiệm các nước Mỹ, Tây Âu và Liên bang Nga về quản lý sử dụng nhà chung cư cho thấy, đặc điểm của nhà chung cư ở nước ta là có nhiều chủ sở hữu, đồng sở hữu, do vậy hình thức tổ chức quản lý chung cư khác biệt với nhiều nước phát triển khác (hầu như chí có một chủ sở hữu), vệc quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ đa dạng và phức tạp hơn nhiều.

Ở nước ta, người dân chưa có thói quen tự quản lý nhà chung cư, cũng như chưa hình thành thị trường cung ứng dịch vụ quản lý chung cư chuyên nghiệp, nhiều mẫu thuẫn và tranh chấp đã xảy ra. Thời gian qua, cơ quan quản lý nhà nước và nhiều nhà nghiên cứu trong nước đã chỉ ra 8 tranh chấp cơ bản và 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Nghiên cứu lý luận và thực tiễn cho thấy, một trong những nguồn gốc của tình trạng này là vấn đề về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án sau khi đưa công trình vào khai thác sử dụng, về quy chế hoạt động của ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư, phương thức bào trì nhà chung cư (cộng đồng cư dân hay chính quyền địa phương).

Theo quy định pháp luật hiện hành việc quản lý sử dụng nhà chung cư, tòa nhà chung cư hay cụm nhà chung cư thực hiện theo mô hình Ban quản trị nhà chung cư. Theo đó, Ban quản trị nhà chung cư “là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu”, quy định như hiện nay sẽ nảy sinh nhiều vấn đề pháp lý không rõ ràng. Cụ thể là khi thừa nhận Ban trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân thì cơ cấu tổ chức của pháp nhân Ban quản trị nhà chung cư sẽ như thế nào trong khi Ban quản trị nhà chung cư chỉ là đơn vị thay mặt cư dân chung cư quản lý sử dụng nhà chung cư chứ không phải là một doanh nghiệp.

Có thể nói, chính lỗ hổng pháp lý này tiềm ẩn rủi ro rất lớn đối với hoạt động quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong đó là rủi ro trong việc quản lý tài sản chung và tài sản riêng của cư dân do cư dân không có được quyền kiểm soát hoạt động kinh tế của Ban quản trị nhà chung cư như quyền kiểm soát của cổ đông trong các công ty cổ phần.

Trên cơ sở đó, đề tài nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với các chủ sở hữu căn hộ tại thành phố Hà Nội.